大都会或首都因政商云集，经济活跃，就业机会、创业资源丰厚，磁吸许多其他城市的外来人口以及新移民和外资，居宅、店面或商办大楼都有高需求，房价自然水涨船高，转手有支撑，再怎麽跌仍是贵。假设现在台北市房价对半砍，工作一段时间但未积极理财的人想买都还是辛苦，刚出社会的年轻人买得起吗？而且大都会高级地段的房地产，不少是外国富豪、外资在买，全球都一样，像伦敦海德公园旁的房产很多被欧美、中东、中国有钱人入住；我们台湾房地产投资人不是也觉得东南亚房市还在低基期而抢进？
所以年轻人要回归到自己的预算来考量，先从条件没这麽好的建物、郊区物件或周边卫星城市入手，等财务更坚实，再一步步从地方前进中央、外围切入核心。
如何面对一生最大的负债──房贷
对一般小老百姓来说，房贷很有可能是一生最大、最长时间的负债，需要睿智的理财布局，以免排挤或拖垮其他的财务运用，让自己变成屋奴。
累积资本
买屋至少要准备头期款，这个少不了，要靠努力存钱或理财得法来累积。当房地产不景气时，建商为了促销房子，会打出「免头期款」、「全额贷款」，看似不用准备任何钱就可以买屋，千万别相信。因为只有2种可能，一种是用银行信贷或建设公司的公司贷款取代头期款，另一种是超贷（这是违法，有刑责）。不论是信贷或公司贷款，偿还期限通常比房贷短很多，信贷5〜7年，公司贷款更短，有的要求1〜2年，未来房贷的本息有多重可想而知，如果买房前都没法存钱，买下去一下子要支出这麽多，恐怕生活无法喘息。
买你买得起的房，做好财务配置
不让生活失衡的购屋，重点是仔细评估手中拥有的现金与未来几年收支与财务调度状况，务实地买你买得起的房子。基本上会建议购屋333原则，也就是自备款至少3成，月付房贷最好不超过家庭总收入的1／3，可以的话30世代买屋。
不过台湾房价高，如果单身或还未开始生养小孩，愿意趁年轻吃点苦，也预留了投资自己和理财的预算，月付房贷再拉高一点，不超过所得1／2也可以考虑，这部分因人而异。而理想上35岁前买屋，尽量不晚於40岁，是因为现在房贷偿还期限约20〜30年，有机会在退休前付清房贷。
有一对小夫妻每月收入加起来6万多元，自备款150万元，如贷款8成约600万元，在新北市买750万元左右中古公寓是有一些选择，但因看上的房子约1200万元，在不肖房仲的怂恿协助下超贷，跟银行贷到1050万元硬买。原本如贷600万元，30年房贷，利率2％，宽限期3年（只缴息不缴本）的情况下，头3年每月只需缴1万元，有能力存一些钱投资自己、理财，或为将来生孩子做准备；宽限期到後，本息缴款每月2万8111元，没超过所得1／2，生活水准不至受太大影响。但贷1050万元就不一样了，头3年每月缴1万7500元，虽不到家庭总收入的1／3，但宽限期一到，每月要缴4万1986元，除非有把握家庭收入3年内能增加60％以上，否则苦日子要来了，甚至可能因付不起而蒙受更大损失。而且以上还是以贷款30年来看，若是贷款20年，那负担就更吃力。
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房贷一定要加速还吗？学习有钱人的想法
购买房地产最大的问题就是现金流动僵固，所以再怎麽财力雄厚的人，也很少以现金一次付清的方式来买房，除非是要拿来做为大手笔杀价的筹码。而房贷就是一种财务杠杆，有钱人都很会运用财务杠杆，也就是会聪明借钱来产生更大利润。所以有钱人买房照样房贷，慢慢还款，将手中的现金拿去做更能获利的投资，钱滚钱。
大部分的人因为希望房贷能越早还完越好，习惯作法是将拼命赚到的钱第一时间都拿去还房贷，可是现在房贷利率这麽低，既然我们跟有钱人一样拥有这根财务杠杆，就不妨学学有钱人的思维来操作。第一慢慢还，不一定要加速还款，当收入增加时，以增加的收入去做投资；第二，如同我在「学习投资之道──用钱赚钱」中所提，若还款到一个程度，发现有好的获利标的，甚至还可以再借一些房贷出来投资，这中间如果房价涨了，那又赚更多、报酬率更高。
我认识一个年轻女孩，运用房贷财务杠杆去投资股票，只是很保守地买稳健型电信股，固定投资报酬率有5％，且因将报酬又投入持续买，产生复利效果，而房贷目前年利率才约2％，获利大於支付，结果让她房贷还得很轻松，还有更多的钱做其他人生安排，也不排除累积资金到一定程度，一次快速还完房贷，总之主权操之在她。
作者简介_谢剑平
理论实践型学者。现任教於台湾科技大学，并担任国发会等各类公益性质委员会，以及数家上市公司独立董事。曾任财政部各类公益性质委员会，以及兆丰金控副总经理、中华电信财务长及中华投资董事长等职。
本文摘自漫游者文化出版《关於人生的7项财务思考》
